[ 상가 오피스텔 매매 부가세 ]
상가 오피스텔 매매를 할 때는, 매매 계약서 작성 시 반드시 포함 시켜야 할 중요한 특약 사항이 있으며,
건물분에 대한 부가세도 발생될 수 있습니다.
상업용 부동산(예: 상가, 오피스텔, 지식 산업 센터 등)을 매매시 부가세 관련 특약 사항이 누락되면 나중에 부가세(VAT) 문제로 분쟁이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
이번 글에서는 상가 오피스텔 매매시 부가세 계산과 관련한 내용을 정리해 보았습니다.
✅ 상가 오피스텔 매매 부가세 계산
📌 상가 오피스텔 매매시 반드시 포함해야 할 부가가치세 특약사항
👉 왜 부가가치세 특약이 필요한가요?
상업용 부동산 매매 시, ‘포괄 양도 양수’로 간주되면 부가가치세 없이 거래가 가능하지만, 이는 요건이 매우 까다롭습니다.
매도자의 사업 상태, 업종, 사업자 유형 등이 동일하게 유지돼야 하며, 실제로 이 요건을 충족하지 못하는 경우가 많습니다.
따라서 포괄 양도 양수 요건을 충족하지 못하면, 건물분에 대해 부가가치세를 별도로 납부해야 하며,
이 때 누가 세금을 부담할지 계약서에 명시하지 않으면 분쟁이 생길 수 있습니다.
👉 계약서에 어떻게 써야 하나요?
계약서 특약사항란에 ‘매매대금과 별도로 부가가치세는 매수인이 부담한다’고 명시하면 됩니다.
이 문구 하나로 매도자와 매수자 간의 세금 부담에 대한 책임이 명확해져, 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
이 내용은 꼭 매매시에만 해당하는 것이 아닌, 부동산 임대차 계약에 있어서도 부가세 부담 주체에 대해서
특약으로 하는 것이 필요합니다.
✅ 상가 오피스텔 매매 부가세 계산 방법
📌부가가치세는 왜 문제가 되나요?
부가가치세는 소비자가 부담하고 사업자가 납부하는 구조입니다.
상업용 부동산은 토지와 건물이 함께 매매되는데, 토지는 면세, 건물은 과세 대상입니다.
건물분에 대해선 10%의 부가세가 발생하며, 이를 세금계산서로 발행하고 납부해야 합니다.
예를 들어, 매매가 10억 원 이고, 건물분이 6.25억 원이라 가정할 경우,
부가세는 6,250만 원이고 실 거래 금액은 10억 + 6,250만 원 = 10억 6,250만 원이 됩니다.
✅ 상가 오피스텔 매매시 세금계산서 발행 방법
위의 예시 금액 기준으로 보자면,
건물분에 대한 금액을 세금계산서의 ‘공급가액’란에 기재하고
공급가액의 10%를 부가가치세 세액란에 기재합니다.
토지는 부가가치세가 면세이므로 토지분에 대한 매매금액은 세금계산서가 아닌 계산서를 발행하도록 합니다.
한가지, 유의해야 할 점은 매도자가 전자 세금계산서 의무자일 경우, 반드시 홈택스를 통한 전자 세금계산서로 발행해야만 합니다.
- 건물분: 공급가액 625,000,000원 + 부가세 62,500,000원(세금계산서 발행)
- 토지분: 공급가액 375,000,000원 (계산서만 발행)
만약, 종이 세금계산서를 주고받으면 세금계산서 미발급가산세(공급가액의 2%)가 부과될 수 있습니다.
전자세금계산서 발행은 홈택스에서 (전자세금계산서)를 검색창에 입력하면 발급하는 화면으로 이동하게 됩니다.
그러면, 아래처럼 전자세금계산서 발행 화면이 보이며, 여기서 사업자등록 사항, 작성일자, 공급가액, 세액을 입력하고 발행하기를 하시면 됩니다.
전자세금계산서는 작성월의 다음달 10일까지는 발행할 수 있지만, 종종 시기를 놓칠수가 있으니, 가급적 발행하는 작성일자가 해당하는 달에 발행하시길 권해드립니다.
예를들면, 5월15일이 작성일자 라면, 5월달 중에 하시는 것이 좋습니다.
익월 10일을 넘겨 발행하게 되면 지연발급가산세가 공급가액의 1%가 발생되며,
작성후 전송을 안할 경우는 미전송가산세 0.5%가 발생됩니다.
✅ 상가 오피스텔 매매 부가세 환급
상가등의 상업용 부동산을 매수하는 경우, 매수자가 간이과세자로 사업자등록을 할 경우 부가세 환급은 받을 수 없습니다.
간이과세자는 부가가치세법상 납부의무를 일정 부분 면제받을 수는 있지만, 이미 납부한 부가가치세를 환급받는 제도는 적용되지 않기 때문입니다.
즉, 매도자에게 지급한 부가가치세는 돌려받을 수 없습니다.
따라서 매수자가 건물분에 대한 부가가치세를 환급받기 원한다면, 반드시 일반과세자로 사업자 등록을 해야 합니다.
또한, 일반과세자로 등록해 환급을 받은 이후에도 환급 후 10년이 지나지 않았는데 국세청으로부터 간이과세자로 전환될 수 있다는 안내문을 받게 된다면, 반드시 ‘간이과세 포기 신고서’를 제출해야 합니다.
그렇지 않고 그대로 간이과세자로 전환될 경우, 환급받은 부가가치세 중 잔여 기간에 해당하는 금액을 국세청에 다시 반환해야 할 수도 있습니다.
즉, 환급받은 세금을 지키기 위해서는 간이과세자로 자동 전환되지 않도록 주의해야 합니다.
✅ 요약 정리
| 구분 | 체크사항 |
|---|---|
| 특약사항 기재 | “부가가치세는 매수인이 부담” 명시 |
| 세금계산서 발행 | 건물분: 세금계산서, 토지분: 계산서 |
| 전자세금계산서 | 의무발행자는 반드시 홈택스 이용 |
| 환급 관련 유의 | 일반과세자로 사업자등록 필요 |
| 간이과세자 전환 시 | 간이과세포기신고서 제출 |
📌상업용 부동산 매매 국세청 상담센터
상업용 부동산 거래는 단순히 매매대금만이 아닌 부가가치세 부담 주체를 명확히 해야 합니다.
계약서 작성 시, 특약사항을 통해 분쟁을 사전 차단하고, 세금계산서 발행과 환급 여부 등 세무 절차를 정확히 따르는 것이 중요한 리스크 관리의 시작입니다.
국세청 상담센터 📞126
※ 위 내용은 참고용이며, 실제 부동산 매매로 인한 세금 처리 시에는 반드시 세무 전문가의 자문을 받으시길 바랍니다.
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